經濟

感覺房租上漲 是誰推高了房租?

7月北上廣深4個一線城市租賃價格指數環比均有所上漲。是誰推高了房租?核心問題是租售比懸殊,供需緊張。

6月底7月初,生活在北京的金女士計劃在公益西橋附近租一套兩居室,彼時的價格在7500元左右。但出差十天回京後,金女士發現,公益西橋附近同一區域兩居室的房租普遍上漲了1000元。

和金女士一樣感受到房租"上漲"的人不在少數。有機構報告數據顯示,7月北上廣深4個一線城市租賃價格指數環比均有所上漲。是誰推高了房租?有業內人士表示,租賃機構價格上漲對整體租房市場造成影響,但核心問題是租售比懸殊,供需緊張。

據媒體報道,近日,北京市住建委聯合多個部門,集中約談了鏈家、我愛我家、麥田在線、中原地產等多家房源信息發布主要網站。要求各互聯網站自即日起,均須按要求在網頁顯著位置公示房地產經紀機構營業執照和從業人員信息卡。對於住房租賃經營企業發布房源信息的,其營業執照經營範圍中需含有"住房租賃"。此次整改要求在9月1日前完成。

北京租房者:房租近兩月漲500-1500元

小雪從5月份開始關註租房網站。在雙井周邊的一個單間,5月-6月之間的租金在2600-2800元,到7月中旬時已經漲到超過3000元。最終她在自如上租了一個三居室中一間13平米的臥室,房租3290元/月,外加10%的服務費。

小雪表示,7月份以來,自如上的房租價格就一直在上漲,"團結湖那邊的房子從3400漲到4300"。

一名北大畢業生看中了海澱路社區的一個三居室中的一間臥室。原來的房租是3000元/月,最近幾天他接到中介通知,稱房東直接漲價1500元/月。

在各大高校租房交流群中,很多畢業生反映北京最近房租漲價太快,漲幅在500-1500元/月之間,一個月之內漲價800元、1000元的情況普遍。

一名房地產業內人士對記者表示,自如平均每年會漲價約10%,月租漲幅在200-300元之間,區域地段不同可能略有不同。但今年的漲幅大大超過往年的幅度。

根據最近租房的畢業生反映:海澱三四環左右的單間漲幅都有1000多,朝陽區較內環的一居室漲價接近1000元,望京區域有出現最近漲價900元的情況。五環外地段也出現上漲,亦莊單間從5月的2300元漲到現在的2900元;通州土橋附近的二居室,去年房租為4500元,今年7月漲到5300元。

根據貝殼研究院數據,今年7月份北京租賃市場單平米月租金為91.5元,環比上漲2.2%。在租金變動方面,東城區和順義區租金漲幅最大,環比漲幅分別為10.5%和10.7%。單平米月租金漲幅靠前的商圈包括安定門、西山、紅廟。

資本推高房租?

"過半房源被代理壟斷"

目前租賃市場交易分成兩類:一類是普通租賃,租戶和業主直接交易,另外一類是中介,中間有一個轉租方,轉租方參與了出租,獲得差價。

在房租上漲中,鏈家自如、蛋殼公寓、我愛我家相寓等為代表的長租公寓是否推升了租金引發了爭議。有媒體質疑,資本介入導致房租上漲。

公開數據顯示,鏈家自如擁有房屋40萬間,8棟自如寓,進入北京、上海、深圳、杭州、南京,超過100萬租客;蛋殼公寓從2015年初創立至今,已進入北上廣深等8地,管理超過17萬間公寓;2017年年末,我愛我家旗下相寓共擁有27萬套、55萬間在管房屋套數。

"現在大中介、小中介、甚至一些個人都加入到房屋租賃市場。以北京等市場為代表,已經出現了幾十萬套長租型公寓,局部區域甚至占比高達40%。"中原地產首席分析師張大偉說,在天通苑、回龍觀等地區已經很少有一手房東,房子基本都通過各種大大小小的中介對外放租。

"如果都是小公司,小業主,互相有競爭,但如果是一個有幾十萬套房的龐然大物,它是有壟斷定價權的,不僅僅是二手房買賣,租賃也一樣。"張大偉說,當下租賃市場超過一半房源已經被各種租賃代理機構壟斷,最大的租賃機構已經控制幾十萬套房源。

有房東向記者表示,與自如簽約三年,期間給業主的房租價格不變。如果簽約5年的話,每年可漲1.3%。

該業主稱,其房子位於珠江帝景小區,兩居室,120平米。與自如簽約三年,自如給他的房租價格是每月7500元。"一年只給11個月的房租,因為有1個月他要收作管理費。"記者檢索發現,自如上該小區的兩居室價格在11690-11990元/月,且面積只有89平米左右。該小區在貝殼租房上一套110平米的兩居室,月租金為13800元。

"本來供需結構就緊張,長租公寓企業放大這種緊張,並不新增加房源,多了一道關口賺取租金差價。從差價比例看,小部分房源甚至差價比房主所得還高。"業內人士表示。

在張大偉看來,中介吃差價並不是導致房租上升的根本原因。"租賃市場最大的核心問題依然是租售比懸殊。全國大部分城市租售比在500以上。這種情況下,租賃全行業虧損。但越來越多的資本推動下,將中低端租賃房源改造成中高端,事實上拉高了租金價格。"

蘇寧金融研究院特約研究員江瀚表示,中國的房地產市場租金回報率長期偏低、中國租房需求與日俱增、資本進入導致租房成本不斷攀升。"中國的租房市場不能一概而論,但是對於大多數租房居住的人來說,面對房租上漲估計將會是大概率事件。"

租房市場價格不透明

房東、中介跟著漲價

業內人士表示,租金的絕對值對比收入雖然屬於高位,但如果租金對比房價,以北京等一線城市為例,租金依然有長期上漲的推動力。整體看,當下租賃市場單套租金的確明顯上漲,但租戶主要的租賃行為是按間,在當下市場,套均租金價格意義有限。

近期,多個機構發布了7月北京地區房屋租賃市場上漲的數據。對此,張大偉提出質疑。

"部分中介公司提前囤積區域房源,制作環比恐慌上漲數據誤導市場。目前在租賃市場的業務很大部分都是通過中介公司低價囤房,包裝高價出租,賺的是租金上漲的差價。這種情況下,部分中介公司動輒發布區域市場環比價格上漲10%的數據,對於市場來說,制造上漲預期。"

記者走訪獲悉,在上漲預期下,一些普通租賃房的價格也在上漲。"我在勁松租住的房子即將到期,房東說因為房租價格都在大漲,所以今年要漲價700元,而在過去兩年,這房子平均每年上漲400元左右。"勁松地區一住戶說。

在比價心態下,漲房租的房東不少見。另一名直租業主稱,因為最近北京房租上漲,將自己的房子從12000元/月漲到了14000元/月。

昨日,有中介告訴記者,近期房屋租賃市場價格走高,中介從業主處租房價格也相應提高。"之前已和業主簽約的房子租賃價格不變,近期重新簽約的房子租賃價格都有所上升。"

一線城市房租環比上漲深圳同比漲1.84%

根據中國房地產測評中心近日發布的《2018年7月中國城市租賃價格指數報告》,在中國房地產測評中心監測的35個城市中,有10個城市7月份租賃價格指數環比上漲,四個一線城市全部在內;同比數據方面,深圳、北京同比上漲,漲幅分別為1.84%、1.55%,上海和廣州出現下跌,同比跌幅分別為2.03%、1.17%。深圳、北京的租賃價格指數同比持續呈現上漲態勢已經超過了19個月。

根據記者采訪,深圳房租出現了一定上漲,但漲幅不是太大。一位深圳租房者表示,南山區的一居室去年價格在4800-5000元左右,今年漲到5000-5300元。另一名在福田租房的人表示,公司附近的三居室中一間單間,現在的房租在3300元左右,去年2500元左右就可以租到類似的房子。"每年都在漲,不是最近漲起來的。"

上海和廣州的房租走勢較為平穩。上海一位租房者表示,整租的一套三居室,第一年房租8800元,去年9100元,今年是9000元。廣州有租房者表示,並未感覺近期的房租價格有大漲,在非市中心地段合租,人均月租金約在1000-2000元之間。

不過,也有廣州市民表示,其整租的公寓價格有所上漲。"我去年在2號線飛翔公園附近的一室一廳整租是1100元,今年同位置單間1400元、1500元左右。"

北上廣深一線城市外,房屋租賃市場的價格多表現穩定。

武漢地區的居民向記者表示,武漢地區租賃市場的整租房子價格穩定,每年上漲幅度在200元至500元之間。青島地區的居民表示,青島地區房屋租賃價格變化不大,租房房價基本穩定在同一水平線、波動極小。不過,有濟南地區的市民稱,其所在小區的小戶型房租價格普遍漲價。"我剛簽的房子,60平米,一室一廳,房租從每月的2800上漲到了3200。"一位杭州市民稱,房租價格有所上漲,"去年租住的兩室一廳的房子,從每月3000元漲到了如今的每月3800元。"