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【新股入場】江西房企新力控股招股 高負債超行業警戒線

和諸多中小房企一樣,新力較為依賴信托融資。截至3月底,新力尚有28項信托融資尚未償還,其中利率最高的一筆為15.36%。截至2018年12月31 日,新力未償還信託融資總額佔同日借款總額的51 .6%。
新力控股

江西規模最大的房企新力控股於港交所披露了招股書。新力成立於2010年,此前外界對這家異軍突起的房企知之甚少。

招股書披露,現年42歲的創始人張園林也是新力的控股股東,2002年至2006年期間,他曾任職於江西省第五建設集團有限公司。2017年,新力將總部搬遷至上海。招股書顯示,在過去的2016年-2018年,新力的收入分別為22.23億元(人民幣,下同)、52.41億元、84.15億元,複合年增長率為94.6%;淨利潤分別為1.3億元、2.78億元、5.55億元,複合年增長率約為105.9%。

但新力並未在招股書中披露年度合約銷售額。

在銷售規模排名榜單中,新力是過去幾年行業內增速最快的房企之一。根據克而瑞數據,2015新力的銷售規模僅為45億元,此後開始了成倍式增長,2016年-2018年,新力的銷售額分別達到了161.3億、428.1億和887.3元億,復合年增長率高達136%。

新力的模式主要是重倉單個城市,根據招股書,截至2019年3月31日,新力旗下有101個項目,總土地儲備約為1480萬平方米,其中有高達52.6%比例的土地儲備位於江西省,42.8%位於南昌。

南昌是新力的發家地,也是其布局最重的一個城市,目前新力在江西的銷售額排名第一。除了江西,新力近年來在長三角、大灣區、華中等地拓展項目,第二重倉的城市是惠州,約有22.8%的土地儲備位於惠州。

為了快速拓展規模,新力過去幾年大舉開展收並購。按照新力副總裁余潤廷此前對外的說法,新力選擇認可的城市進入後迅速以收並購形式進行深耕擴張,收並購甚至佔據了集團總體項目的70%-80%。根據招股書,新力在南昌、惠州、武漢等地的多個項目均是收購而來。

張園林在2018年初曾提及,新力在2018年的目標是保800億衝1000億。目前新力的千億夢還未實現,但在幾年前,為了衝擊千億,新力就給自己貼上了另一個標簽--高周轉。按照新力方面的表述,公司採用「120天啟動開發、180天達到預售標準」的高周轉開發模式。

除了高增長、高周轉,作為一家快速發展的中小型房企,新力也逃不開另一個標簽:高杠杆、高負債。

根據招股書,過去三年以及截至2019年3月31日,新力的流動負債總額分別約為137.6億、366億、595.5億以及640.6億元。過去三年,新力的借款總額分別約為64.37億、166.75億、221.02億元。

2016年及2017年,新力經營活動的現金流量為負,分別約20.37億以及65.47億元,對此,新力在招股書中解釋稱,這主要是由於物業開發活動持續增加及增強土地收購力度而令經營所用現金淨額重大所致。

和諸多中小房企一樣,新力較為依賴信托融資。截至3月底,新力尚有28項信托融資尚未償還,其中利率最高的一筆為15.36%。截至2018年12月31 日,新力未償還信託融資總額佔同日借款總額的51 .6%。

最引人矚目的一項數據是淨負債率。招股書披露,在2016年、2017年以及2018年,新力的淨資本負債比率分別為190%、270%、240%,這一數字遠高於多數同行,也大幅超過了行業警戒線。

新力在招股書中指出,淨資本負債比率由2016年的1.9倍增加至2017年的2.7倍,原因在於同年銀行及其他借款增加;由2017年的2.7倍減少至2018年的2.4倍,主要因為2018年完成及交付了更多的物業使現金流量增加。 

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