金管局放寬自用樓花按揭｜今年2.28前簽臨約可借7成

樓市走勢前瞻｜金管局今日（6月14日）向銀行發出指引，就2024年2月28日公布的物業按揭貸款逆周期宏觀審慎監管措施及其他相關監管要求作技術調整。措施的涵蓋範圍將擴大至2024年2月28日前已簽訂的臨時買賣合約並且在2024年2月28日或以後預計完成的自用樓花住宅物業的按揭申請，令有需要的合資格用家能夠敘造最高七成的按揭貸款。此項調整即日生效。

今年2月底前簽臨約買樓花最多借7成

因應住宅市場的走勢，部分在過去數年購入樓花住宅物業並選擇建築期付款的用家，在申請按揭貸款時，可能遇到估價低於成交價的情況，因而面臨需要額外籌措首期資金的困難。金管局認為，在銀行物業按揭貸款業務風險得到妥善管理的前提下，有空間微調2024年2月28日公布的措施，以協助這些有實際困難的用家，敘造較高成數的按揭貸款。

其他微調按揭措拖

是次微調着眼於具真正置業需要的用家。金管局再次提醒市民，置業是一項長期承擔，在作出置業決定時，應該小心評估風險，量力而為。

金管局亦藉此微調其他相關的監管要求：

（一）簡化以資產水平計算借款能力的方法；及
（二）在計算借款人的「供款與入息比率」時，投資物業的租金收入的扣減率由至少三成回復至至少兩成的參考水平。

金管局指，當局將會繼續密切留意市場發展，並會因應物業市場的最新情況，推出合適措施保障銀行體系穩定。

經絡按揭︰放寬措施屬適時做法

金管局宣佈進一步放寬物業按揭逆周期宏觀審慎監管措施，同時，香港按揭證券公司亦宣佈按揭保險計劃合資格準則範圍，擴大至任何日期簽訂臨時買賣合約的一手自住物業的相關按揭保險申請。

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，近年金管局多番放寬按揭成數，但由於金管局每次新安排是於公佈日才正式生效，因此放寬措施前購入樓花物業並選用建築期付款的買家，如現時上會及申請按揭時，便不在新措施資格準則範圍內。近年樓價由2019年高位回落2成，銀行對住宅物業的估價亦轉趨審慎，因此，這批建築期付款樓花買家現時上會及申請按揭時，或因銀行下調其物業估值，而面臨需要額外籌措首期資金的困難。

對樓按市場有正面支持作用

曹德明續指，自政府多番放寬按揭成數，近幾年選用建築期付款的樓花買家的佔比有顯著增加，當中更有個別新盤建期佔比高達8至9成，現時金管局因應樓市市況，在可行情況下，有空間地放寬樓花按揭成數合資格範圍，以平衡及協助部份現時面臨上會時估價不足的買家，可承造較高成數的按揭貸款，解決部份買家首期資金的問題，屬適時做法，對樓按市場有正面支持作用。

樓按例子

以樓價2,000萬元的樓花為例，於2024年2月20日簽臨約、現時上會（假設估值不變），放寬前非按保最多借6成；放寬後非按保最多借7成，見下表︰

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金管局放寬自用樓花按揭｜今年2月28日前簽臨約｜最多可借7成按揭｜業界︰有助防止撻訂潮湧現

利嘉閣按揭：估價不足致難申請按揭上會

利嘉閣按揭代表董事總經理黃詠欣表示，有見在兩年多前購入新盤而選擇建期的買家，現時即將要上會，但卻要面對壓力測試、銀行對按揭業務取態不積極及出現估價不足的問題，可能最終逼於無奈撻訂，導致損失慘重、血本無歸。當中大部分買家都是耗盡畢生積蓄，繳付一至兩成首期，一心計劃購置一個「安樂窩」自住，其實他們已經接受樓價下跌這個事實，不過無奈地申請按揭方面卻困難重重。

有助防止撻訂潮湧現

她續指，雖然去年至今金管局先後多次放寛按揭措施，不過每次新安排必定是在金管局公佈後所簽訂的買賣合約才可以受惠，換言之，此前不同時期購入的新盤在建期上會時按揭安排可能會有所不同，例如計算借款能力及按揭成數等。

有見上述情況，金管局今日再作出修訂。事實上，兩個不同時期購入的物業在同一時間申請按揭貸款，無論按揭息率、估值及銀行取態都是跟足現況處理，故亦應一視同仁以同一金管局規範作審批，這樣才是公道及合乎邏輯。黃詠欣表示，樂見當局迅速反應，做出非常明智的決定，一來可以防止撻訂潮湧現，二來亦可令買家安居樂業。

星之谷按揭︰減少準業主「抬錢上會」情況

星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝表示，市場上有數個大型新盤臨近收樓階段，由於過去一年樓價回調，不少準業主面臨估價不足需抬錢上會的難題，是次措施可以幫助該班未能敍造按保的準業主貸款多一成。他解釋，目前尚有部分銀行可以為這班準業主提供到較貼近成交價的估價，但若果他們要透過按揭保險公司敍造高成數按揭，由於按保公司對估價取態較審慎，即使銀行能夠提供較高估價，但最終經按保公司批出的估價或會略低10%至15%，準業主最終或需要抬更多錢上會。因此，這個措拖主要是針對這班需要貸款6至7成的準業主。

成交金額較高的買家最受惠

此外，按保公司宣布調整去年按揭成數修訂的適用範圍，擴大至任何簽訂臨約日期。莊錦輝表示，該調整主要受惠已購買1200萬至3000萬的物買樓花、即將收樓的準業主。特別是樓價1920萬至3000萬買家或之前用先住後付的買家最受惠，過去最多只申請5成按揭，現時已可申請最高7成按揭。

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