【買樓按揭攻略】近期傳媒報道按揭市場的新聞，不見得有太多好消息，要不就是不同類型的按揭加息，要不就是承按物業估價不足，要不就是銀行審批按揭緩慢，在反映銀行對於按揭生意欠缺積極，甚至會因應承按物業的質素去審批按揭。加息、估價低、按揭塞車已經成為現時申請按揭的三座大山，究竟申請人應如何部署？
加息期勢蔓延 靠預批鎖息
近期先有消息指大型銀就工商舖按揭息率加息1.5厘，再有納米樓按揭的申請個案被加封頂息至P+1%，香港按市加息陰霾處處，歸根究底都是銀行資金成本仍高漲，加息壓力漸大。由於美國方面仍未有減息迹象，預計香港受影響的按揭類型或進一步擴大，樓齡較高的舊樓或成下一個加息目標。
最好申請銀行按揭預批
所以買家入市前，除了考慮物業的價格，亦最好先了解同類型物業在按揭市場的受歡迎情況，如果物業質素較差，例如樓齡大、唐樓，承按銀行可能會在批出的按揭計劃中加息，準買家最好申請銀行的按揭預批，盡早了解銀行對該物業的取態。而且經預批所批出的按息計劃，有效期長1個月，有助買家盡早鎖定息口。
估價今不如昔 宜課比三家
有一些買了長樓花而選擇建築期付款的買家，原本希望在樓花期內儲蓄足夠的首期資金，然而計劃卻趕不上變化，近幾年樓市從高位回落，整體樓價下跌約2成，直接影響銀行對物業的估價。而按揭保險公司對物業估價更趨審慎，不少個案獲批的金額都較申請目標低一至兩成，實際金額未足夠清付新樓餘額，一旦流動資金不足，或會導致撻訂離場。
主流按保公司估價較「手緊」
雖然銀行及按保公司對物業估價普遍向下，但亦有中小型銀行對樓花物業持歡迎態度，估價能貼近成交價，申請人可在各大小銀行中，尋找適合自己的估價。
至於要上按保的話，較為主流的按保公司估價會比較「手緊」，如客人對前者的估價不滿意，可要求銀行將物業交由另一按保公司再估價。當然，如果買新樓想避開估價下跌的潛在風險，應盡量選擇即供付款方式，毋須為有可能再下調估值而擔驚受怕。
審批塞車 削成數化繁為簡
部份銀行似乎對按揭生意興致缺缺，即使審批按揭申請時出現塞車，亦都未見有積極疏通，申請按揭的審批時間由以往3至5星期，增加至最多約2個月。萬一買家未能夠在成交期內獲得按揭放款，輕則需要支付過期附加費，重則交易觸礁，買家要承擔毀約風險，損失訂金，更可能會被追收物業重賣時的差價。
提早成交前3個月申請 同一時間申請至少3間銀行
為順利獲得按揭放款，買家應提早在成交前3個月申請，並且同一時間申請至少3間銀行，理想的組合是一間大行及兩間中小型銀行，由於大行人手充裕，審批會較快，如果中小行未能及時完全審批，申請人也有大行批出的按揭計劃作補底之用。
想進一步減省審批時間，可以考慮將按揭成數控制至7成或以下，毋須上按保，全程由銀行審批，所需時間自然亦較少。
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作者簡介：子非魚為星之谷按揭首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭資訊。
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