樓市走勢前瞻：專家點評｜儘管「全撤辣」消息一度令樓市「亢奮」，但在息口走勢不定下，近月樓市有慢慢「歸於平靜」之勢，連帶政府推地策略亦傾向保守。日前發展局公布本財政年上半年(4月至9月)賣地計劃，單計住宅官地，共有2幅沙田地皮，合共提供約850伙。若與上一個財年下半年(2023年10月至2024年3月)僅110伙相比，大幅急升約6.7倍。

推地速度放緩 穩定樓市

不過，連同市建局及發展商重建項目合計，本財政年上半年合共只有約4,065個單位，較上一個財年下半年大減一半，並佔全年土地供應13,200伙目標僅約3成。相信要全年達標，下半年賣地力度需要加大。

今個財年上半年賣地的數目距離全年目標仍遠，而且今次已是政府連續兩季僅推出一幅住宅地「應市」，推地速度明顯放慢，相信可避免重蹈去年賣地接連流標，進一步拖累樓市氣氛的「覆轍」，對整體樓市而言起穩定作用。

供應量充裕 貨尾單位量維企高企

事實上，當下樓市短期供應仍然充裕。據美聯物業研究中心資料顯示，6月底累積貨尾量(包括樓花及現樓)已超過2.19萬伙，較去年底輕微高出約0.13%。雖則撤辣後市場曾一度加快吸納貨尾單位，惟同時發展商亦積極搶盤新盤，令市場難以即時全數消化，最終在此消彼長下，貨尾單位變動不大並保持高企。

新盤低價出擊 交投料仍旺

談起新盤市場，隨著新盤積極群推。當中啟德跑道區新盤開出的折實呎價，為區內8年新低，並較同區現時餘貨盤訂價有近3成折讓，開價非常進取，料將受市場歡迎，並帶動7月份一手交投至約1300至1400宗水平，有力較6月份約660多宗增加近一倍，為下半年樓市迎來「開門紅」。

短期樓價繼續整固

樓價方面，鑑於近期息口走勢依然存在變數，加上新盤貨尾量正在囤積，二手買賣亦陷入拉鋸，令樓價重回跌勢。「美聯樓價指數」最新報133.62點，按周跌約0.27%，連跌2週，本年迄今樓價跌約2.86%，估計短期將維持整固局面。

香港經濟有望迎來轉機

不過，近日中央政府為了促進香港旅遊業，內地早於3月起開放西安及青島居民「自由行」赴港澳；日前更進一步將內地居民旅客自香港進境內地攜帶行李物品的免稅額度大幅提高，有助帶動本港旅遊業之餘，亦反映中央刺激香港經濟的決心。

「三中全會」配合減息惹憧憬

最後，隨著投資者憧憬7月中中央政府召開的三中全會，或再推出提振經濟以及樓市的措施，利好整體投資氛圍，繼而惠及香港樓市氣氛，只要配合未來美國聯儲局正式公布減息時間表，相信未來樓市將逐漸穩步向好，並有望擺脫目前的悶局。

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作者簡介：布少明為美聯物業住宅部行政總裁。騁馳地產代理行業三十載，憑實績由物業代理逐步晉升至管理層，一直緊貼樓市脈搏，對香港地產市場瞭如指掌，更融會豐富實戰經驗，歷年來為無數的家庭完成置業夢，其專欄及樓市分析遍佈全港各大傳媒，不斷為有意置業的人士，提供獨到觀點。

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