早前政府再次出手放寬按揭，冀協助兩三年前的樓花買家在樓價不似預期的情況下都能夠成功上會。事實上，由於銀行估價不斷調整，買新樓選擇即供方案越來越受歡迎。但要注意的是，樓花物業申請高成數按揭，其中一項條件是樓花期不得多於12個月，視乎個別屋苑的質素，有機會影響最終的按揭成數。

按揭案例：借9成VS即供優惠

曾先生（化名）早前入票抽屯門一個新樓盤，成功以大約700萬元購入一個3房單位，在簽臨約時，曾先生計劃申請9成按揭，並選用了「靈活建期付款」，亦即是買家可以在收樓時才繳付樓價餘款，但如果能夠提前於簽署臨約後的120日內付清餘款，可以獲額外4%現金回贈。

樓花期長短非按保硬指標

曾先生向筆者透露，打算提早申請按揭，將建期改為即供，希望在物業估價未有太大調整之前盡早上會，同時賺取發展商的提早付款回贈，但按規定樓花物業申請按保，需於取用按揭貸款起計12個月內落成，然而該樓盤的預計關鍵日期距今約1年半，即使以120日成交期計算，樓花期亦多於1年，曾先生擔心未必符合按保要求。

事實上，按保公司在審批較長樓花期的新盤按揭申請時會彈性處理，並不會一刀切地硬性執行相關規定，過往亦有樓花期超過1年的物業成功獲批高成數按揭，而且並不罕見。

單幢物業長樓花未必過關

據筆者觀察，這可能與項目的規模有關，如果是由大型發展商推售，又或是伙數多的大型樓盤，即使樓花期長達1至2年，都容易獲得按保公司批出高成數按揭；相反，一些單幢物業，按保公司則未必完全信任，有機會拒絕超過1年樓花按保。

如果買家選擇中途轉軚，由建期轉即供，一般需要提早在還款前30日通知發展商，但最終按保因樓花期太長而拒批，即供的買家很大機會只能申請到銀行部份的按揭成數，亦即是7成貸款，變相要準備多兩成的首期。

預備充足首期更保險

如果單幢樓的買家，沒有充裕的首期，最好就不要冒險，或選擇其他日數的提前付款方案，確保樓花期不長於1年，雖然回贈會較少，但起碼符合申請樓花按揭保險的要求，避免因小失大。另外，發展商如有提供一、二按的話，也是買家的後路。

樓花期最長可達30個月

翻查資料，自2013年起政府允許私樓樓花預售期由最早的20個月延長至30個月，甚至政府也以身作則，提早24個月開售居屋樓花。故近年不少私樓都「超前部署」賣樓，形成超長樓花期。發展商為盡快令資金回籠，會為即供買家提供較多的樓價優惠，而為鼓勵建期買家提早付清餘款，亦會有條款列明額外回贈，甚至可以令整體折扣率與即供方案睇齊。

著眼發展商及銀行貸款條款

部份發展商只容許買家更改付款方式一次，一旦貿然選擇轉即供，但又未能在成交期前申請到足夠按揭貸款，買家有可能會被罰息，甚至被視為違約而終止交易。

另外要留意的是，提早付清餘款的樓價回贈，銀行在計算貸款額時，需要從樓價扣除相關回贈。而發展商一般會將回贈直接用於支付部份成交金額餘額，雖然買家沒有現金回贈落袋，但貸款額會減少，變相日後利息支出亦相應降低。

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作者簡介：子非魚為星之谷按揭首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭資訊。

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