【投資入門】隨著消費者對體驗式消費需求的增加，購物中心和商業空間越來越重視沉浸式場景和互動體驗，以吸引客流並提升消費者黏性。沉浸式體驗已成為商業地產轉型的重要方向，從主題公園的沉浸式遊樂項目、演藝表演，到商業街區的場景設計，這些創新手段正在為商業地產注入新活力。
沉浸式場景設計提升商業價值
對於老舊商圈，沉浸式場景設計能有效提升商業價值，幫助其轉型升級。通過獨特的沉浸式說故事方式，商圈可以重塑體驗空間，吸引消費者。例如西班牙的La Roca Village、倫敦的Coal Drops Yard和德國的Bikini Berlin等地，都成功打造了獨特的消費空間，成為當地文化地標。
將藝術、文化與商業結合
城市的面貌反映了居民的文化、經濟和社會素質；而建築風格、雕塑、壁畫等公共藝術作品則展現了當地的創意與美的追求。2008年，鄭志剛在香港新世界集團提出了一個前瞻性的概念 — 將藝術、文化與商業結合，創立了K11品牌。
2009年香港K11 Art Mall開業
2009年，香港K11 Art Mall的開業標誌著全球首個將藝術與商業零售結合的購物中心誕生。鄭志剛的目標是讓藝術融入消費者的日常生活，將商業空間轉變為文化和創意展示的平台。K11迅速成為時尚潮流的聚集地，吸引了大量中高端消費群體。
K11的可持續性面臨挑戰
隨著時間推移，K11的可持續性面臨挑戰。首先是資金壓力，維護藝術氛圍和策劃展覽需要大量投入，這對經營造成負擔。其次是業績壓力，雖然K11在一線城市如香港和上海表現不錯，但在部分二三線城市的空置率較高，消費者對「藝術+商業」的接受度低於預期。
負債水準上升至49.9%
新世界集團為擴張K11及其他項目，通過發行永續債和增加銀行貸款以籌集資金，導致負債水準上升至49.9%，這對任何地產公司而言都是重要警示。資金壓力迫使新世界出售部分資產，其中包括傳聞中的尖沙咀K11 Art Mall。
未來將專注於穩健的物業發展和資產管理
同時，新任CEO馬紹祥表示，未來將專注於穩健的物業發展和資產管理，而非激進的創新與擴張。這些變化無疑為K11的發展蒙上陰影。在經濟環境不景氣的情況下，消費者更重視物質需求，而非精神享受，K11的理念似乎與市場脫節，對「藝術地產」概念的質疑也隨之而來。
藝術地產在實踐中面臨的共性問題
K11的遭遇反映了藝術地產在實踐中面臨的共性問題。首先是資金投入，藝術地產專案需大量資金進行場地建設和維護，這對開發商而言是一大負擔。其次是市場接受度，藝術地產需要消費者對「藝術+商業」的概念有一定認知，但在許多二三線城市，這一認知度不足。
如何建立高效的運營團隊
再者，城市文化底蘊和消費習慣的差異要求藝術地產專案進行精準的定位和客製化設計，以滿足當地需求。最後，運營管理方面需要專業的商業運營團隊以及藝術策展與文化活動的人才，要如何建立高效的運營團隊又是另一大挑戰。
吸引中高端的消費群體
儘管藝術地產面臨諸多挑戰，但其發展機遇同樣不容忽視。藝術地產可以為城市注入新活力，提升消費體驗，並帶動周邊地區的文化氛圍和商業繁榮，推動城市整體升級。此外，藝術地產在同質化嚴重的商業地產市場中，能憑借獨特的文化體驗和品牌形象吸引中高端的消費群體，增強市場競爭力。
與傳統商業地產相比
與傳統商業地產相比，融合藝術元素的項目在短期內難以顯現商業價值。傳統商業地產更注重熱門品牌和便利的購物體驗，這更容易直接帶來客流和銷售收入。而藝術地產則需投入大量資金進行文化設施建設和藝術策劃，從而建立品牌價值。儘管短期內難以體現商業回報，但長期來看，這種「文化+商業」的模式能夠帶來獨特的商業價值，並在品牌影響力和消費者黏性方面超越傳統商業地產。
為城市及區域經濟注入新動力
這類商場不僅提升了消費者的體驗，還成為當地的文化地標和時尚中心，帶動相關文化創意、餐飲和旅遊產業的發展，為城市及區域經濟注入新動力。隨著消費者對購物體驗的需求不斷升級，融合藝術元素的商場能更好地滿足這一需求。這種創新商業模式有望引領消費升級，在未來市場中佔據優勢地位。
文化和藝術領域建立強大品牌影響力
儘管K11這類藝術商場在短期內未必能直接體現商業價值，但卻能吸引和維持忠實顧客群，並在文化和藝術領域建立強大品牌影響力。這一趨勢順應了消費升級的潮流，發揮了城市文化建設和區域經濟發展的重要作用。從長遠來看，這種「文化+商業」的模式將為平實的磚頭資產帶來許多獨特的商業價值。因自身塑造的品牌影響力和消費者粘性是傳統商業地產難以比擬的，並能夠帶來更持久的商業價值。
作者簡介：羅珏瑜為華坊諮詢評估有限公司執行董事，美國評估師協會認可高級評估師(ASA)及英國皇家特許測量師學會會員(MRICS)，軟件工程師學士及財務分析碩士，2019年被美國評估師協會(ASA)評選為年度Rising Star，並於2021年榮獲第三屆金紫荊女企業家獎之創新科技獎，以表揚她把智能估價系統引入市場，利用大數據、人工智能、區塊鏈等技術推動業界發展。
免責聲明：本網頁刊載的所有投資技巧及分析，僅供參考用途。讀者作出任何投資決定前，要自行判斷及審慎處理，更要自行掌握市場最新變化。若不幸招致任何損失，概與本網頁及相關作者與受訪者無關，本網頁概不負責 。而本網頁所有專欄作者的觀點，不代表本媒體立場。
