居屋申請2025｜青年配額買白居二！重投私樓市場按揭或受阻

【居屋申請2025】最新一期「白居二」已接受公眾申請，今次新增「青年計劃（白居二）」，為40歲以下青年增設1,500個配額，希望增加青年置業向上流動的機會，然而，擁有白居二物業的青年業主，日後是有機會再轉投私樓市場，不過屆時就有可能因為欠缺首置身份，貸款能力或會有所影響。

首置身份可借盡9成

首置身份是指業主在申請按揭時，未持有其他物業，這樣就可經按揭保險申請最高9成按揭；如沒有首置身份，最高按揭成數只有8成，換句話說，沒有首置身份的買家是需要準備兩成首期。

為回復首置身份，業主可以透過近親轉讓，將物業轉名；又或者夫婦本身是聯名買樓，其中一人甩名後也可以回復首置身份再置業。

然而，以「青年計劃」配額申請白居二，申請人必須成為所購買單位的業主或其中一名聯名業主，除因永久離開、去世或社會福利署署長提出的其他體恤理由外，該名青年申請者的名字日後不得從房屋署及房協持有的業主紀錄中刪除，意味着該青年業主很難透過甩名或轉名，重新獲得首置身份。

要解決這個難題，青年計劃的業主需要將白居二的物業出售。但亦面對另一項限制，因為居屋轉售需要視乎其首次發售日期，以最新能買到的二手居屋單位為例，是屬於2019年至2021年內首次推售的居屋單位，目前仍然處於10年的禁售期內，未能補地價於公開市場發售，只能在居二市場尋求買家。

另一方面，二手居屋的首次發售日期亦會影響按揭還款期及貸款成數。因為擔保期是以該單位的首次發售日期計算，如果有政府擔保的白居二單位，申請人毋須提供入息文件，也能輕鬆借得最高9成貸款，還款期最長達30年，亦即是業介所講的「930按揭」。

雖然是有政府擔保，但買家亦不能太過「老定」，因銀行對白居二按揭的取態各異，部分擔保期少於15年的居屋，未必能同時做到9成貸款和30年還款期，申請人或要兩者選其一：如借足9成，但還款年期縮短，每月還款負擔會加重；或者延長還款期至30年，但減少貸款額，變相要支付更多首期。

作者簡介：子非魚為星之谷按揭首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭資訊。

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