香港正在進行大型基建項目，預計將改變城市面貌並支持北部都會區的發展。 世邦魏理仕建議政府需解決數個議題，包括重新評估洪水橋/廈村新發展區、新田科技城整體規劃及賣地計劃機制，以優化北部都會區的土地使用，並邀請私人市場力量參與發展。

至2031年鐵路建設藍圖將耗資1100億港幣

世邦魏理仕香港估值及諮詢服務部主管兼執行董事鄭亥延表示，政府變革性基建發展將重塑本港，令香港成為一個更加互聯互通、更具競爭力的城市，推動未來的可持續增長。除了北部都會區之外，香港至2031年的鐵路建設藍圖將耗資1100億港幣，預期至2031年，鐵路網趨於更為完整貫通，連繫及建設社區。當政府推進這些大型項目時，必須先解決即時基建項目的資金缺口。

「鐵路加物業」發展模式或不夠前期資本支出

鑑於土地市場低迷，基於未來土地價格補貼的「鐵路加物業」發展模式或不足以讓鐵路公司執行大量的前期資本支出。為了吸引私人發展商儘早參與發展於港鐵車站上蓋的未來住宅用地，政府或會向鐵路營運商提供象徵性的收費。

政府正為港深西部鐵路項目尋找發展商

位於洪水橋/廈村新發展區的港深西部鐵路站將可緊密聯繫兩個城市之間的人口。政府宣布正在為港深西部鐵路項目尋找發展商，並正草擬一份設計、建造及營運合同，指定單一發展商負責鐵路的設計、建造及營運管理。這種方式為其他國際/本地鐵路營運商增加了參與該計劃的可能性。然而，這將導致類似的初期資金短缺的情況，因此政府需要採取一致而創新方法，令該項目具有吸引力。

世邦魏理仕：重新檢視洪水橋/廈村新發展區的整體規劃

物流/工業潛在供應充足：雖然洪水橋/廈村新發展區將成為重要的跨境物流樞紐和棕地營運商的新據點，但 77 公頃（約 4500 萬平方呎建築面積）的潛在土地仍需要配合精心規劃的長遠發展時間表及準確的需求預測，以確保項目成功。

企業和 IT 園區定位相近：新田科技城被設想為一個創新驅動型經濟集群，已經為創新及科技(I&T) 開發預留了超過 300 公頃的土地，加上混合用途及商業區內的商業建築可吸納相關行業，建議相關部門需仔細審視在洪水橋/廈村新發展區中企業及科技園區的規劃。

重新檢視新田科技城的整體規劃

公屋適宜性：在創新科技園區附近的公屋未必適合研發專業人士。即使政府修改了靈活的公私營房屋比例（由5:5到7:3不等），但仍可能不足以滿足預期的新勞動人口湧入。此外，專業人士或能在深圳以相似的預算找到更大的住宿空間。新田科技城充足的私人住宅供應對於實現經濟協同效應至關重要。

賣地計劃 ：3個「片區開發」試點

大規模土地出售的挑戰：政府計劃以私人融資解決方案，透過招標方式出售在洪水橋/廈村（12.5公頃）、粉嶺北（15.9公頃）和新田科技城（18.6公頃）的三個「片區開發」試點。此旨在透過提供更便宜的私人住宅用地，以吸引發展商在道路及地盤建設方面投入初期資金。然而，三個片區開發試點邊界分散，令各試點之間難以形成協同效應。以目前的土地價格而言，預計初期資金或會超過未來私人房屋發展的利潤，最終導致市場反應低迷。相反，提供設計靈活性的整體規劃將對私人發展商更具吸引力。

世邦魏理仕香港估值及諮詢服務部董事楊卓衡表示支持政府推進大型發展項目的決心，但策略規劃對於平衡土地供應與長期經濟增長及整體發展目標尤關重要。洪水橋/廈村新發展區已預留了約 4,500 萬平方呎的物流和工業用地，多於香港現有私人倉儲空間（3,960 萬平方呎）。政府需有計劃地調整供衡，應對洪水橋/廈村新發展區的新增供應。此外，政府應改善規劃策略，確保房屋及就業機會的平衡，包括增加人才公寓及私人房屋的比例，特別是在新田科技城。透過加強規劃策略，提高土地價值，並為發展商提供有吸引力的措施，將可以充分發揮北部都會區的發展潛力，為創新及科技創造一個蓬勃發展的環境。

瞄準現代工業用地多層建築的銷售

政府早前決定延長兩幅多層現代產業大樓用地的招標期限，反映了政府確保用地成功出售的決心。這些多層現代產業大樓用地旨在將棕地作業者從空地遷移至建築物，這些棕地作業者大多受北部都會區發展土地收回過程所影響。研究市場效益固然重要，但市場仍擔心土地回收進度或會延遲，及賣地收入延遲所造成的資金缺口。政府需要盡量減少私人發展商的財務負擔，建議修改多層現代產業大樓用地的招標模式、提供特殊付款條件，並由政府在過渡期轉租予受影響的棕地作業者。

私人投資者面臨財務挑戰

儘管多層現代產業大樓用地旨在透過私人發展為棕地作業者提供現代化的設施，但當前的市場令私人投資者面臨財務挑戰。政府已經減少了政府住宿的比例並降低了地積比，以減少不必要的地下空間，但多層現代產業大樓用地項目的財務可行性仍然不確定。

戰略性規劃至關重要

世邦魏理仕香港估值及諮詢服務部資深董事梁顯政表示，在應對發展多層現代產業大樓用地的複雜性時，戰略性規劃對於平衡營運風險及財務可行性至關重要。通過完善的招標時間表、付款條件和在過渡期租予棕地作業者，以確保項目成功並支持北部都會區發展。特別是，如果政府可對投資者進行滾動性評估，直至政府對其地價及技術部份均滿意（類似勾地表方式），可增強政府在項目中的定位。

總而言之，香港基建項目雖然有望改變城市面貌、支持北部都會區的發展，但戰略規劃及仔細的重新評估對於這些項目的成功至關重要。世邦魏理仕強調了需要解決的幾個關鍵問題。

釋放北部都區的發展潛力

透過解決這些問題、改善規劃策略並向發展商及鐵路營運商提供有吸引力的措施，政府可以充分釋放北部都區的發展潛力，並為創新及科技創造蓬勃發展的環境。策略規劃對於平衡土地供應與長期經濟增長及整體發展目標尤關重要。

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