【買樓攻略】股票市場近日錄得有史以來最大單日跌幅，坊間出現恐慌情緒，深怕樓市都要迎來「終極一跌」。為了吸引潛在買家繼續入市，發展商扭盡六壬，推出新盤時提供不同優惠，一些發展商為買家提供折扣，金額可達價單的售價的兩成。
扣除發展商優惠後的「光豬價」為基礎計算按揭成數
不過一眾準買家要留意，一旦成交後需要向銀行申請按揭，銀行會以樓價扣除發展商優惠後的「光豬價」為基礎計算按揭成數，變相令買家預備更大筆的首期資金。
為選擇即供的樓花買家提供折扣
發展商為新盤買家提價的優惠可謂五花八門，最常見的是為選擇即供的樓花買家提供折扣。以近月的樓價水平為計，如果一個開放式單位開售時售價290萬元，而發展商為即供的買家提供16%折扣，單位的實際成交價則為243.6萬元，銀行評估貸款金額時會以此「光豬價」為基礎。
印花稅補貼 現金回贈傢俬禮券等
也有一些發展商會為買家提供印花稅補貼、現金回贈，以至傢俬禮券等，這些優惠均有可能被視作發展商對成交價的折讓。當然，今時今日很多新盤會附送各類家電，這些優惠則不論實際價值，一概沒有影響。
銀行仍會以起初價單上的售價計算按揭成數
香港出名樓價高，若可藉各種優惠減低購買成本，對買家來說固然有利無害，只是筆者經常聽到一些買家對後續的按揭申請有誤會，以為到了按揭申請階段，銀行仍會以起初價單上的售價計算按揭成數。
以開放式單位為例
以剛才所提及的開放式單位為例，買家本身預算承造七成按揭，或會以為自己只需準備價單的售價（290萬元）的三成首期，即87萬元。實際上，因為銀行只會批出「光豬價」（243.6萬元）的七成貸款，即170.52萬元，如果發展商的優惠乃屬於現金回贈、禮券，甚至是其他不能即時兌現的形式，買家則要先自行籌措約119.5萬元的首期，才可確保順利成交，其中牽涉的金額會較原來的預算多出約32.5萬元。
銀行審批其按揭的取態變得謹慎
此外，近日筆者還留意到坊間有發展商為求吸引更多分支家庭客，向購入大單位的買家提供額外優惠，讓對方以極低價錢加購一個小型單位。惟按筆者對銀行的認識，如果一些單位的最終成交價遠遠偏離市場水平，或會有反效果，令銀行審批其按揭的取態變得謹慎。
留意有關優惠的具體提供方式
總的來說，買家在享受發展商優惠時，要留意有關優惠的具體提供方式（如加購單位時，發展商會將現金回贈平均分配於每個單位，抑或集中在其中一個單位，後者或對按揭審批構成影響）。另一邊廂，買家亦要檢視自己手上的資金，有兩手準備應付不同情況。
作者簡介：黃詠欣擁有多年按揭市場經驗，並為地產代理監管局持續專業進修計劃課程導師，熟知各銀行及融資機構按揭流程及行情，致力推動按揭轉介行業走向更專業及更優質服務，助置業人士輕鬆完成繁複的按揭流程。
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